Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl yapılır? Müteahhit inşaat sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli? sorularına Avukat Barış Mükyen sosyal medya hesabı üzerinden paylaştığı maddelerle yanıt verdi. Vatandaşların ileride sıkıntı yaşamaması için alınması gereken önlemleri de açıklayan Barış Mükyen Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde olması gereken 20 maddeyi sıraladı.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl yapılır?
1- TARAFLAR ; Taraflar sözleşmede net şekilde ortaya konmalıdır. Burada dikkat edilmesi gereken anlaşma yaptığınız kişilerle, sözleşmede geçen firmanın iliyet durumudur. Sözleşme yapılacak firmayı mutlaka araştırınız.
2- KONU; Sözleşmenin konusu burada net saptanmalıdır. Bu kısımda m2 kaybı, fazla yapı, imar değişikliği gibi durumlar için de hükümlere yer verilmesi mümkündür. Ayrıca konunun kapsayıcı olmasına da özellikle dikkat edilmelidir.
3- TESLİM; Teslimin nasıl gerçekleşeceğine dair hükümlere net şekilde yer verilmelidir. Özellikle ortak alanlar, dükkanlar ve özel durumlar burada net olarak teslime ilişkin esasları ile belirtilmelidir.
4- BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN BÖLÜŞTÜRÜLMESİ ; Bir kroki üzerinden net şekilde binanın bağımsız bölümlerinin cephe, kat, m2 gibi bilgilerinin net anlaşılması ve arsa sahipleri ile müteahhit arasında bölüştürülmesi yapılıp, bu kısımda net şekilde gösterilmelidir. Kroki ek yapılabilir.
5- YIKIM ve HAFRİYAT SÜRECİ ; Eski yapı varsa yıkım süreci nasıl gerçekleşecek, yok ise yalnızca hafriyat süreci nasıl yönetilecek sözleşmede net olarak kararlaştırılmalıdır. Burada iş kazaları, çıkan hurda ve 3. Kişiler bakımından haklar netleştirilmelidir.
6- VERGİLER& ÖDEMELER; İnşaat sözleşmesi sonrasında çeşitli ödemeler çıkmaktadır. Bunları kimin ödeyeceği net kararlaştırılmalıdır. Yaygın olarak proje gideri ve diğer giderler müteahhite ait olsa da, arsa payı borçları ve vergilerinin ödenmesi net olarak kararlaştırılmalıdır.
7- BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞLARI; Bu kısımda kararlaştırılması gereken müteahhitin arsalarını satmasına müsade edilecek olan zaman ve iskan için ŞERH bırakılacak dairelerin net olarak kararlaştırılmalısır. Bunların kararlaştırılmaması ciddi mağduriyetler doğurmaktadır.
8- BEDEL TAKSİMİ ; İnşaatın yapım süresince doğabilecek durumlara dair yüklenici yani müteahhitin ek bedel talep edip edemeyeceğine dair sınırlandırma net olarak belirlenmelidir. Aksi durumda proje için sürüncemede kalma durumu söz konusu olabilmektedir.
9- DEVİR ; İnşaat sözleşmesini yapacak yüklenicinin işin yapılmasını başka bir yükleniciye yani sorumluluk ve proje devir yetkisine dair durumlar net kararlaştırılmalıdır. Konu ile alakalı netlik olmadığı hallerde onlarca mağduriyetin yaşandığını görebiliyoruz.
10- KADEME TAKSİMİ ; Ruhsat alınma süresi, inşaatın başlama ve tamamlanma tarihi ve iskan alınması için verilecek tarihleri kapsayan ek olarakta cezai şartlar ve müspet zararlar için hak doğuracak tarihlerin net belirlenmesi gereken kısmı ifade etmektedir.
11- TESLİM ; Teslim ile alakalı eksik veya kusurlu teslim durumundaki haklar, kira durumları veya inşaatın belli süreler boyunca ilerlememesi durumunda alacak ve borçlar net olarak kararlaştırılmalıdır.
12- DENETİM; İnşaatın imal edilme süreci boyunca ihtiyari bilirkişi marifetiyle arsa sahiplerince denetlenebileceğine dair benzer hükümlere yer veren bu maddenin sözleşmede düzenlenmesi önemli bir gerekliliktir.
13- YÖNETİM PLANI;Yönetim planına ve yapısına dair durumlar kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile kararlaştırılarak,kurucu yönetim kurulunun yapısının sözleşme ile kararlaştırılması sonrada doğabilecek mağduriyetlerin önüne geçmektedir.Bu hususta mağduriyetlere sık rastlanmaktadır
14- VEKALET ; İnşaat firması ve proje bürosu çalışanlarına hangi konularda vekalet verileceği ve geçerlilik durumları sözleşme ile beraber net olarak belirlenmelidir. Özellikle burada temlik, kat irtifakı, cins taksimi gibi hususlara dikkat edilmelidir.
15- SÖZLEŞMEDEN KAÇINMA HALLERİ; Olağanüstü kabul edilebilecek durumlara net olarak sözleşmede yer verilmelidir. Buradaki tanımlamaların dışında kalan durumların zaruret kabul emilmeyeceğine dair hüküm de ayrıca yer almalıdır.
16- CEZAİ ŞART ; İlgili durumlarda işleyişe uygun gidilmediğinin saptanması durumunda devreye girecek cezai şartın sınır ve miktarları net belirlenmelidir. Cezai şart ek olarak senet olarak düzenlenip temina bakımından sınıflandırılmalıdır.
17- TEKNİK; İnşaatın imal edilmesindeki bütün gereksinimler bakımından kapsayıcı olacak şekilde malzemelerin markası, türü, kalitesi veya görünümleri gibi hususlara tek tek şartname biçiminde yer verilmelidir.
18- ALT YÜKLENİCİ ; Proje kapsamında yüklenicinin iş verdiği alt yükleniciler bakımından çeşitli sınırlandırmalar getirildiğine dair düzenlemelere yer vermek mağduriyetleri ciddi manada önlemektedir. Kalite standardını da korumaktadır.
19- İNŞAA DETAYLARI ; İnşaat süresince kullanılacak malzemeler, kullanılış biçimleri ve inşaa kapsamında bulunan hususlara dair bütün detaylar inşaat kalemlerine uygun şekilde sözleşmede düzenlenmelidir.
20- TEMİNAT; Yüklenici firma için olası bir iflas senaryosu bakımından yasanın getirdiği teminat koşullarına ek olarak her bakımdan koruyucu olacak şekilde bir teminat külfeti yüklenici firmaya yüklenmeli ve sözleşmede açıkça atıfta bulunulmalıdır.
Avukat Barış Mükyen Twitter hesabı...
